十八大以来，国家出台了一系列房地产政策，对房地产市场进行宏观调控，从金融、政策等多方面稳定房价，特别是近年来，习总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”思想指导下，全国房地产市场特别是一、二线城市的商品房价格涨幅趋缓。渭南房地产投资及商品房销售也在国家各项房地产宏观政策的影响下，从较大幅度的波动到呈现渐稳的趋势，总体情况是：房地产投资增速渐缓，商品房销售止跌回升。2013-2017年期间投资环比增速分别为：19.06%、-19.72%、19.64%、-4.38%、13.4%（2017年为1-11月累计增速，下同）；商品房销售面积环比增速为：24.81%、1.34%、－32.06%、－21.06%、15.10%。现依据有关统计资料，就十八大以来,我市房地产运行基本情况及存在问题，分析说明如下。

一、十八大以来渭南房地产业发展情况

十八大以来，也是我市房地产业快速发展的五年，万达、碧桂园、红帆等大型房企先后入驻，推动渭南房产业进入一个新的发展阶段。市民综合服务中心、体育中心、市博物馆、市文化艺术中心、市图书馆、市中心医院等标志性建筑先后建成使用，一个中心城区首位度凸显的崭新渭南展现在人们面前。2016年渭南房地产业实现增加值55.35亿元，较2012年年均增长13.19%。

（一）房地产开发企业资产增加，实现利润平稳增长。

统计资料显示：2017年11月份，渭南房地产企业151家，同比增长7.1%。2016年底，全市资质以上房地产企业136个，较2012年增加19个，较2012年年均增长3.83%（下同）；房地产企业平均人数达到6086人，较2012年平均增加2046人，年均增长10.8%，企业资产总计323.67亿元，年均增长12.35%；实现主营业务收入57.87亿元，年均增长11.69%；实现主营业务利润6.19亿元，年均增长5.64%；主营业务税金3.42亿元，年均增长14.29%，本年应付工资总额1.92亿元，年均增长2.94%。

（二）房地产开发投资增速趋于W型。十八大以来，我市坚持以统筹城发展，加快城市建设步伐，几年来，大型房企入渭开发建设，推动了商品房销售较好增长，万达广场打造新型商业联合体；碧桂园——给你一个五星级的家，打造舒适优雅的居住环境，赢得市场的认可；红帆广场——为渭南打造全新的城市名片，开启渭南同步世界的生活征程，打造高端住宅、大型购物中心、餐饮娱乐、时尚风情商业街、星云级酒店、高写字楼为一体的大型城市综合体——开阔人们的生活视野。大型房企开启了渭南房地产投资的新的一页，将渭南城市的品位提升到了一个新高度。

2017年11份，全市累计完成房地产投资100.85亿，同比增长13.34%。2016年完成投资96.95亿元，较2012年年均增长3.31%，按工程用途看：住宅、商业营业用房投资呈较好增长趋势，办公楼和其他投资呈下降趋势。其中：住宅投资72.29亿元，年均增长3.52%。通过近几年的发展，全市高层住宅陆续建成销售，各县市区主城区到处高楼林立，展示出新的城市风貌，也成为一道新的城市风景。

十八大以来，全市办公楼投资额稳中有降，2016年全市办公楼投资完成2.50亿元，较2012年年均下降3.74%，其中2015年全市办公楼投资达到3.21亿元最高点，环比增速16.51%，渭南城投大厦、广青绿城花园办公楼、惠仁综合办公楼先后建成。

随着城市规模的不断扩大，新型商业综合体在我市逐步发展起来，2016年全市商业营业用房完成投资20.45亿元，较2012年年均增长19.49%，其中：其中2015年投资总额33.98亿元，是近五年来的最多的一年。几年来，万达广场、新洲广场、居然之家、华山国际以及黄河明珠酒店先后建成，同时各县市区的新型商业综合体纷纷建成，拉动商业营业用房增长，全国有影响力的名牌产品纷纷入驻各大商场，提升了渭南各大商场商品品质和市民的消费档次。

2012-2016年全市其他投资（主要指中小学校、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等）呈现由高到低的发展，2016年其他投资完成1.71亿元，是2012年以来投资额的低点，较2012年年均下降34.37%。其中：2013年投资额最高为9.41亿元，环比增速达到1.97%，近几年来，市中心医院、人民医院、渭南初级中学、新杜桥中学、瑞泉中学新校区等建成使用。

几年来，在市场各种因素影响下，我市房地产开发投资结构也有所变化，2016年住宅投资占比74.55%，较2012年比重上升0.60个百分点；办公楼投资占比2.58%，下降0.84个百分点；商业营业用房占比25.21%，上升13.43个百分点，占比提高最快，其他投资1.76亿元，占比下降9.8个百分点。

2013-2017年房地产投资增速表

年度	2013	2014	2015	2016	2017年
总量（万元）	1013325	813537	973288	969542	1008517
环比增速%	19.06	-19.72	19.64	-0.38	13.34

备注：2017年总量、增速为1-11月份完成情况。

（三）商品房施工面积升降交错。国家对房地产的宏观调控政策，也直接影响着施工面积的完成情况。2017年11月份，我市房地产企业累计完成施工面积1166.03万平方米，同比增长7.36%。2012－2016年全市房地产施工面积总体呈平稳增长，2016年全市完成商品房施工面积1096.81万平方米。较2012年年均增长4.88%。期中：2013年全市房屋施工面积最高，达到1196.08万平方米，较2012年增长31.93%，2013-2016年各年的环比增速分别为31.93%、-26.90%、22.03%、-10.06%，增速呈升降交错变动状态。

（四）商品房销售面积止跌回升。2017年全市积极完善建设用地和优化商品房供应结构，加大税费政策支持力度，全市商品房销售面积止跌回升，同比呈加速度增长，一、二、三季同比分别增长；9.15%、10.2%、13.2%，10月份增速为14.60%，11月份，累计实现商品房销售面积171.83万平方米,同比增长15.10%，较10月份提高0.4个百分点。

2012-2016年期间，随着国家房地产调控政策的由松到紧，我市商品房销售面积呈现冲高回落的趋势，2016年，国家加强限购、限贷、提高首付比例等紧缩的房地产政策下，我市商品房销售面积也降到了谷底，全年商品房销售面积174.48万平方米，较2012年年均下降9.24%。从2013-2016年商品房销售面积的环比增速看，由较好增长逐渐转降，分别为：24.81%、1.34%、-32.06%、-21.05%，其原因主要是：2013年－2014年在全国降准、降息宽松的房地产政策影响下，我市商品房销售达了鼎盛，全年实现商品房销售面积分别为320.96和325.26万平方米，之后国家提高首付比例等调控措施影响下，商品房销售逐步下降。

统计资料显示：2016年实现的商品房销售面积中住宅销售面积为159.61万平方米，占比90%以上。其中：90平方米及以下，90-144平方米，144平方米以上销售面积分别占比15.50%、65.87%.18.40%。三种结构房型占比较2012年相比，呈降、升、降的趋势，分别是：-11.64、20.91、-9.60个百分点，90-144平方米的房子销售占比明显上升。同时，随着人民生活水平的提高，别墅等高档住宅也成为富裕家庭的选择，2016年全市销售别墅面积0.36万平方米。

（五）房地产投资80%集中于主城区。资料表明：我市房地产投资80%集中于临渭区、高新区和韩城市。2016年，全市房地产企业完成投资96.95亿元。其中：临渭区完成投资45.70亿元，占比47.14%；高新区完成投资14.40亿元，占比14.85%；韩城市完成投资17.46亿元，占比18.0%，这三个区市完成投资77.56亿元，占全市房地产投资比重80.0%。富平完成投资9.07亿无，占比9.35%，大荔完成投资4.26亿元，占比4.39%，合阳完成投资额2.67亿元，占比2.75%，华阴完成投资额1.11亿元，占比1.14%，其余5个县区完成投资额较少占比很小。

二、我市房地产业存在的主要问题

（一）多数房企资质等级低，缺少高端项目竞争力。2016-2017年碧桂园和红帆集团入驻渭南，使我市房地产企业总量和实力有所增强。但总体上来看：多数企业资质等级低，竞争实力不强，无法承揽高端大型工程。2016年底止，全市注册的房地产企业136个，其中1级资质企业仅有2个，2级资质26个，3级以下资质108个，占比分别是1.47%、19.11%、79.41%。三分之二以上的企业是3级及以下资质，95%以上的企业不具备高端房地产竞项目争实力，在当前国家对房地产市场越来越严的调控政策下，小型特别是三级资质以下的房地产企业发展将会举步维艰。

（二）商品房库存量较大，去库存周期较长。由于2015-2016年全市商品房销售面积有较大幅度的下滑，使我市的商品房待售面积持续增加。2017年10月份，全市累计待售面积130.98万平方米，同比增长12.40% 。从2013－2016年情况看：待售面积分别为：83.78、111.34、67.56、132.86万平方米，基本呈逐年增加态势，2016年较2012年年均增长48.17%，高于商品房销售面积年均增速57.41个百分点。其中占待售面积比重较大的是住宅和商业营业房，比重分别为55.01%和29.37%，这两项待售面积较2012年年均增速分别达到35.11%和72.29%，其中住宅待售面积增速最快的是90平方米以下，较2012年年均增速为80.15%。按近三年来的销售面积情况来看，我市的待售面积去库存周期为20.49个月，去库存周期较长。

（三）到位资金缓增，应付款较快增长，企业经营压力较大。房地产业是一个占用资金较多的行业，到位资金情况直接影响企业的能否持续经营。2016年全市房地产企业实际到位资金109.97亿元，同比增长0.50%，其中：上年结余资金13.40亿元，同比下降13.71%，本年到位资金96.57亿元，同比增长2.84%，其中：国内贷款6.05亿元，同比增长26.92%。自筹资金48.68亿元，增长6.21%，其中自有资金8.41亿元，同比下降37.06%，股东入股资金3.72亿元，同比下降37.06%，借入资金6.00亿元，同比增长66.80%；其他资金来源41.83亿元（定金及预收款、按揭贷款）同比下降2.53%。

2013-2016年企业实际到位资金年均增长3.91%，环比增速分别为：28.25%、-4.87%、-4.93%、0.50%，可见自2014年起企业的实际到位资金基本呈下降趋势。

2016年全市房地产企业各项应付款为53.56亿元，较2012年年均增长15.94%，其中工程款15.74亿元，较2012年年均增长10.80%。2013-2016年应付款环比增速分别为：7.63%、-28.66%、1.88%、130.98%。

国内贷款，以及借入资金的高增长，再加上应付款较高增长，必定增加企业还款压力，以至于影响正常经营，目前我市少部分房地产企业经营困难已停产，还有的因资金紧张后期房屋缓、停建。

三、房地产企业发展的建议

当前，在国家对房地产市场宏观政策调控下，针对渭南房地产现状，提出以下发展建议。

（一）做好房地产发展规划，为渭南跨越发展奠定基础。

城市是各类要素资源和经济社会活动最集中的地方，抓好城市建设，首先要在优化空间布局（规划）上下功夫。城市规划是城市建设发展的依据和纲要，决定城市未来的发展定位及空间，承载着人们对城市未来发展的美好憧憬。渭南十三五规划提出：要建设成黄河三角中心城市，在城市建设上要提升中心城市功能，实施“拉大框架、补齐短板、提升品位、完善功能、塑造新形象”。因此建议，一是房地产业要乘势而上，站在“黄河三角中心城市”这个高起点定位渭南房地产业今后的发展，做好和黄河三角中心城市匹配的房地产业规划，促进渭南商品房上品质；二是积极吸纳全国一流的房地产企业入渭发展，结合渭南历史、文化特色，渭南区位优势等方面建设有渭南特色的商品房，储备更多的优质高端商品房以吸引各方优秀人才来渭南发展，为渭南经济社会跨越发展打下良好的基础。

（二）认真贯彻落实房地产优惠政策，促进商品房去库存。近两年来，去库存调结构成为房地产的主旋律，2016年12月，陕西省人民政府出台了《关于房地产去库存结构的若干意见的通知（陕政发[2016]19号），为促进我市商品房去库存，建议：一是提高棚户区改造货币化安置率。对于棚户区改造征收对象购买存量商品住房的，每套按中省政策奖励0.8万元，各县区也可出台相应的奖励措施，调动棚改户购买存量商品房的积极性。二是落实信贷支持政策。对于家庭首次购买普通商品住房的，最低首付比例为20%，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首付比例最低30%。三是积极落实公基金贷款。对于符合条件的个人购房者，积极提供公基金贷款，提高额度，延长贷款年限。四是积极落实税收优惠政策。对个人购买家庭唯一住房的，面积为90平方米以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契。个人购买家庭第二套住房的，面积为90平方米以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

(三）完善住宅、社区功能，盘活存量房 。当前随着生活水平的提高，人们对住宅及周围环境的要求越来越高，因此建议完善在建和已建小区的综合配套功能，如各小区的路、水、电、特别是气、暖等基础设施，以及学校、医院、商业、餐饮、养老、公共交通、以及停车场等配套服务设施，以此激发人们购买的积极性，提高入住率，盘活存量房。

(四）积极推进房地产企业做大做强。鼓励房地产企业兼并、重组，做大做强，支持、引导有能力的企业提高创新能力，增强本地房地产企业核心竞争力。同时清理不合理收费项目，减轻企业负担，促进房地产企业健康发展。

责任编辑：王其其

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