1-11月，我市房地产投资同比增长18.9%，环比增速持续增长；新开工面积大幅增长，显示后续项目投资劲头强盛；销售面积增速有所下滑，房地产销售市场继续调整。

　　一、房地产开发市场现状

　　1、房地产开发投资稳步增长.

　　截止11月底，我市在库房地产项目166个，共完成投资82.27亿元，同比增长18.9%，增速较三季度加快9.32个百分点，高于去年同期增速39.7个百分点。

　　从投资结构看，住宅投资50.45亿元，同比下降11.08%；商业营业性用房投资30.34亿元，同比增长166.42%；办公楼投资2.76亿元，同比增长9.6%；其他房地产投资3.73亿元，同比增长34.81%。

　　1-11月，我市共新增房地产项目39个，计划总投资达到151.68亿元，本年已完成投资39.98亿元，占全部项目投资的比重高达48.6%。其中住宅投资16.74亿元，占住宅投资比重为33.18%；商业营业性用房投资21.3亿元，占商业营业性用房投资比重为70.2%。新入库项目对全市投资拉动作用明显。

　　2、新开工面积大幅增长

　　1-11月，全市房屋施工面积为1055.36万平方米，同比增长2.85%，较三季度增速提高2.97个百分点，高于去年同期14.94个百分点。房屋新开工面积为296.72万平方米，同比增长57.47%，高于三季度5.7个百分点，高于去年同期110.09个百分点。其中住宅新开工面积184.8万平方米，同比增长28.05%；商业营业性用房新开工面积86.08万平方米，同比增长227.42%。

　　3、商品房销售持续下降

　　截止11月底，全市商品房销售面积194.05万平方米，同比下降31.22%，低于三季度增速2.12个百分点，低于去年同期33.9个百分点。

　　从销售类型看，住宅销售163.52万平方米，同比下降66.89%；商业营业性用房销售26.9万平方米，同比增长3.73%；办公楼销售2.32万平方米，同比增长192.92%；其他用房销售1.33万平方米。同比下降87.9%。

　　分区域看，中心城区（临渭区、高新区）销售情况下滑明显。中心城区1-11月销售面积为55.55万平方米，同比下降67%，低于全市平均增速35.78个百分点。其销售面积占比由2014年同期的59.67%已下降至今年的28.63%，对全市房地产销售影响较大。

　　中心城区销售面积下滑表明：一是经过几年的购房热潮，刚性购房需求减少，购房者越来越理性；二是在固定城市人口的前提下，住房供需已经达到基本平衡。

　　4、商品房待售面积继续减少

　　从年初开始，我市商品房待售面积一直在逐步减少。截止11月底，全市商品房待售面积69.5万平方米，同比下降30.05%，低于三季度增速7.62个百分点。其中住宅待售面积29.7万平方米，同比下降61.13%；商业营业性用房待售面积28.35万平方米，同比增长69.9%；办公楼待售面积3.95万平方米，同比增长70.22%；其他待售面积7.5万平方米，同比增长89.53%。

　　住宅待售面积的逐步减少，一方面说明政策刺激下的企业促销手段得力，去库存成效显著；另一方面也表现出，受到经济下行压力影响，在刚需购房环境下，消费者对现房更加青睐。

　　5、企业到位资金明显好转

　　1-11月，房地产企业到位资金83.97亿元，同比增长2.39%，高于三季度增速6.63个百分点，高于去年同期12.67个百分点。从资金构成看，国内贷款4.85亿元，同比下降37.91%；自筹资金40.44亿元，同比增长11.7%；其他资金38.69亿元，同比增长1.77%。其他资金中，定金及预付款19.27亿元，同比下降12.78%；个人按揭贷款10.65亿元，同比增长13.52%

　　从资金来源组成和增速情况分析，企业资金仍以自筹为主，自筹资金占到位资金48.2%，自筹资金增速不断加快，高于三季度10.05个百分点。但从企业到位资金总体情况来看，仍较上月回落2.28个百分点，说明临近年末，企业资金链仍相对较为紧张。

　　二、房地产市场走势预计

　　1、开发投资增速将小幅收窄。2015年，我市采取多渠道多手段督促新项目入库，成绩显著。全年新入库项目已完成计划投资的27%，投资情况完成良好，投资增速自9月以来逐月提升。但除去新增项目，其余项目的累计投资已达到计划投资的67.6%，其中有38个项目投资已基本完成，只余部分销售，占项目总数的30%；有10个项目处于完全停工状态，占项目总数的7.9%。在明年入库项目无法准确预计的情况下，投资增速可能会小幅收窄。

　　2、商品房销售将有所好转。自9月起，我市商品房销售面积一直呈负增长，主要原因是中心城区销售情况大幅下滑，对全市影响较大。但随着商业营业用房销售增速小幅增长，其拉动作用日益明显，加之年末新楼盘促销打折和全市住房公积金支取政策的放宽，将鼓励一部分购房者入场，相信商品房销售会有所好转。

　　3、商业营业性用房去库存化成为重中之重。截止11月底，我市商业营业性用房待售面积累积28.35万平方米，增速高达69.9%。商业营业性用房竣工价值高，积压企业资金较多，对企业来说，为了更好的回笼资金，这部分的去库存化任务依然严峻。

　　三、建议

　　1、结合中央政策，稳步发展房地产业。中共中央政治局2015年12月14日召开会议，分析研究了2016年经济工作。提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。我市应仔细研判城镇化率、保障房建设等情况，积极出台相应的实施政策，推动市场去库存化。

　　2、完善城市规划，指导房地产企业做优做强。城镇化是城市现代化发展的必由之路。为了更好的推动城市整体品位的提升，政府应提高城市规划和城市管理水平，积极指导房地产企业在开发同时做好配套设施建设，不但提升了楼盘品质也推动了城市化进程。

责任编辑：梁勇

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