一、房地产市场运行基本情况
　　（一）全市房地产市场运行基本情况
　　2017年吉祥坊体育 按照中、省关于房地产去库存工作的部署和要求，逐步消化商品房存量，市场信心和消费预期提升，房地产市场整体趋于平稳向好，开发投资和施工面积增长较快，库存压力有所缓解，销量平稳增长，价格略有上升，回暖态势明显。住房制度改革深入推进，基本建立了覆盖全市的商品住房、限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房供应体系，满足各个阶层城镇居民住房需求。2017年吉祥坊体育 新批商品房预售面积230万平方米，投资额96.35亿元， 同比增长30.07%。商品住房销售面积共计265.31万平方米，同比增长12%。销售套数23552套，同比增长44%。全市普通商品房均价为3360元/平方米。截至2017年底商品房累计待售面积437.8万平方米，去化周期约13个月，较上年同期缩短6个月。吉祥坊体育 城镇居民人均住房建筑面积38平方米，城镇居民拥有住房率90%以上。
　　（二）中心城区房地产市场运行基本情况
　　渭南中心城区市场供需基本平衡，房地产开发投资持续增长，前期积蓄的住房刚性和改善性需求得到持续释放，商品房购销两旺，库存明显减少，整体市场保持平稳增长。
　　1.新批商品房预售情况。2017年度市区完成房地产开发投资24.25亿元（不含土地投资），共批新建商品房8513套，预售面积115.9万平方米，同比增长50.27%。其中住宅7630 套，面积101.99万平方米，同比增长39.79%。
　　2.全年商品房销售情况。全年市区新建商品房合同备案8284套，面积90.23万平方米。其中住宅7304套，面积 87.2万平方米，同比增长39.79%，均价3827元/平方米，同比增长7.8%。
　　3.二手房交易情况。二手房交易市场稳中有升。全年二手房共办理交易过户1796套，交易面积 20.55万平方米，同比增长18.7% ，成交均价2906元/平方米，同比增长16.9%。
二、房地产市场运行特点
　　1.房地产开发投资进一步活跃。全年统计数据显示房地产开发投资额同比增长50.27%，房地产开发投资持续呈现高位增长态势。各企业在品牌房企的强势带动下，创新设计理念，盘活现有土地资源，多方筹措资金，打造出一批高品质、大物业的楼盘项目，诸如碧桂园、重庆宏帆广场、信达墅园等，吸引了大批改善性住房需求。四季度信达洋墅源、鸿基紫御观邸、金桂园等项目陆续开盘，一经上市人气爆棚。从投资结构看，住宅开发投资约占房地产投资的90%，办公、商业用房投资约占10%。
　　2.商品房、二手房成交量高位运行，创历史新高。下半年以来住宅成交量增速尤为明显，全年累计商品房成交量 8284 套，远超出2016年历史最高成交量5904套。从购房需求来看，市区商品房销售市场主要仍以刚需为主，随着高品质品牌楼盘的推出，带动部分改善性购房需求，棚户区改造拆迁安置和政府移民、扶贫搬迁、域外人口购房也为城区市场注入了新的活力。
　　3.新建商品房、存量房销售价格均有所上升。2017年尽管楼市“五限”政策调控，西安楼市仍旧急剧升温。受其及周边城市影响，吉祥坊体育 房地产市场成交量及价格也呈现出稳中有升的态势。房地产市场主体由买方市场向卖方市场的逐步转变，特别是四季度高端品质楼盘及精装商品住房的集中入市，极大拉动了吉祥坊体育 近年来相对平稳的住房销售价格。
　　4.库存压力有所缓解。经市场摸底调研，结合网签备案信息，截至2017年底，中心城区库存面积61.13万平方米，其中住宅2059套，面积17.76万平方米（为剔除已批未建的实际有效库存），住宅去库存周期约为5个月，比上年年同期缩短8个月，去库存已经进入了良性周期。
　　5.高品质项目开盘去化率可观。2018年元旦前多家项目集中开盘，从开盘去化率来看，高品质项目去化率整体较高。除地段和配套设施外，购房者更多关注设计户型、售后物业、品牌等因素。碧桂园引领高品质楼盘销量不减，信达与金地物业强强联合，洋墅园于开盘当天几近售罄。恒昌金桂园推出的130平方米左右户型房源适应面广，性价比高，备受青睐。
三、房地产市场运行情况分析
　　1.旧城改造项目的强力推进。2017年渭南主城区17个旧城改造项目的陆续启动，涉及拆迁户约12000户。随着棚户区改造项目力度的加大，加之货币化安置比例的进一步提高，政府购买棚改服务模式的推进，有力拉动了新建商品房现房、二手房的市场成交量，中心城区库存压力进一步减轻。
　　2.精装品质楼盘推出，撬动改善型及高端需求入市。碧桂园翡翠公馆项目的成功运营，为吉祥坊体育 房地产市场注入新的活力。一方面房企越来越注重企业品牌效应，从项目规划、建筑品质、产品设计、景观打造等多方面整体进行提档升级。另一方面多年来吉祥坊体育 几乎没有高端品质楼盘上市，加之2013年以来房地产市场持续低迷，高端需求人群多选择在西安购房或持币观望。精装品质楼盘的推出吸引大量本地及外县市高端成功人群入市，使得多年来压抑的高端消费需求得以释放。
　　3.住房消费结构有所调整。经市场调研分析，面向刚需的100平方米以下中小户型及公寓销售持续萎缩，120至140平方米的中端改善性住房需求积极入市，加之精装商品房价格的带动，一部分投资性需求再次释放。根据市场调查180至300平方米洋房、大平层、跃层等高档舒适型住房的潜在需求也在急剧升温。在“双创”产业政策下，办公、写字楼市场有所回暖，商业用房受“电商”影响需求低迷，开发企业转为持有自己出租经营。
　　4.城市配套设施的完善及产业政策的调整。随着四纵四横道路绿化及品质提升改造工程的完成竣工，主要街道断头路的快速打通，人和公园、金水公园、南湖公园等城市绿肺的相继建设和使用，中心城市功能的不断完善极大带动了区域市场热销，对吉祥坊体育 的房产市场也起到了积极的影响。加之二孩政策、扶贫移民搬迁、户籍制度改革等促使市场产生新的需求动力。
　　5.成品住房开发建设潜力初显。碧桂园精装房的成功上市，对吉祥坊体育 以毛坯房销售的市场供给必将产生深远的影响。随着居民购房消费理念的转变，成品住房开发建设将大行其道。无论是从供给侧结构性改革，还是避免资源浪费来看，成品住房建设对减少房屋交付环节矛盾、推进住宅产业现代化都具有重要意义。恒大、中海、宝能等大品牌的陆续进驻，绿色、环保、智能、宜居的成品住房将引领产业发展的方向。
四、房地产市场面临的问题
　　吉祥坊体育 属西安市半小时经济圈，交通便利，区位优势明显。市五次党代会提出以建设“三地一中心”为重点，建设大关中东部及黄河金三角区域中心城市，推动中心城市现代化。按照拉大城市框架、补齐城市短板、提升城市品位、建设宜居城市的要求，实施“东扩、北跨、西融、南优”战略，创造宜居环境，建成百万人口城市。这一战略目标的实现，必将带动新一轮房地产市场的发展，但与西安及周边城市相比较吉祥坊体育 房地产市场面临的问题主要表现为：
　　1.吉祥坊手机 水平不高，房地产市场置业吸引力不强。吉祥坊体育 的教育资源水平、医疗卫生环境、城市基础设施等社会吉祥坊手机 虽较前有所大的改观，但与其他关中地市相比仍有差距。例如:没有大型知名教育机构设立高中、初中、小学办学机构，没有高端疗养性质的养老机构。社会吉祥坊手机 方面存在的“短板”阻碍了房地产市场的转型升级，域外群体来渭置业吸引力仍显不足。
　　2.房地产开发市场投资方向单一，没有形成多元化发展格局。吉祥坊体育 房地产开发市场投资主要集中在居民住宅和商业这两个传统领域，养老地产、旅游地产、度假地产、教育地产等新兴的房地产投资项目所占比重极低，这与吉祥坊体育 “三地一中心”发展战略不相适应，并制约了房地产市场的多元化持续健康发展。房企实施各类项目在前期要进行充分的市场调研，因地制宜地打造适销对路的产品以满足不同类型的置业需求。当前市委、市政府提出以旅游文化产业为核心，建设华夏山水文化旅游目的地，但现有的旅游地产千篇一律的同质化打造，缺乏文化底蕴和地域特色，项目运行差强人意，房地产市场开发投资要引以为戒。
　　3.缺乏产业投资带动，房地产市场后劲不足。吉祥坊体育 缺乏集团化的大企业、劳动密集型的大项目等优势产业承接能力带动，而且城市就业渠道偏少，城市人口增长较缓，从而形成了房地产市场刚需不强、后劲不足的问题。
　　4.开发企业资金压力虽有所缓解，但仍不容乐观。2017年以来房地产市场持续好转，开发企业流动资金有所回笼，但信贷政策再次收紧，增速乏力。2017年底中央经济工作会议再次提出防范金融风险，开发贷款额度将继续紧缩，仅限个人购房贷款，去杠杆率使房企融资再受限制。加之吉祥坊体育 出台相关政策提高预售条件门槛，进一步考验企业资金承受能力。
　　5.积极引导高品质住房消费，防止过快发展产生风险。
　　由于价格的传递效应，高端住宅热销对楼市整体的影响不容忽视，直接拉升整体房价，加剧楼市风险。高端住宅面向高端消费人群，这一人群总量偏小，加之金融信贷政策收紧和变现能力较差，无论是改善或是投资需求，市场需求有限风险较大。相关部门要加强市场调研和政策引导，不可盲目过快发展。
　　6.商业库存压力依然严峻。2017年去库存整体数据明显好转，但经营性物业销售相对低迷，租金下跌，新增供应量过大库存不降反升。从第四季度住宅和办公式公寓销售量来看，销量逐渐回暖。随着渭南城镇化进程的加快，从长远来看非住宅物业去库存所面临的形势会逐渐向好。
　　7.房地产开发、销售行为亟待规范。部分房地产开发企业违规预售，未按规定将预售资金缴存资金监管账户，项目以虚假广告、合同欺诈误导消费者等行为，或房屋质量及基础配套设施不到位，未经综合验收违规交房等引发群体性上访时有发生，仍需进一步完善房地产市场监管长效机制。
　　（该文摘编自《渭南经济》2018年第2期，刊载时有删改。作者为吉祥坊体育 房地产交易管理所。）