吉祥坊体育 《个人住房公积金贷款操作细则》政策解读
发布时间：2023-01-04
一、出台背景
自住房公积金制度建立以来，经过近３０年的发展，住房公积金制度已成为社会保障体系的重要组成部分。实践证明，实行住房公积金制度对加快我市城镇住房制度改革、完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件等发挥了重要作用。 　　
我市自１９９２年建立住房公积金制度以来，市住房资金管理中心出台了《吉祥坊体育 住房公积金暂行办法》，近十几年来国家、部、省相继出台了一系列针对住房公积金制度的指导意见，相关政策发生了较大调整。我市一直结合上级文件精神，对贷款业务政策多次进行修改、调整、完善。近年来，随着缴存主体日趋宽泛，申请贷款职工情况各不相同等新情况不断出现。为了进一步维护公积金缴存职工合法权益，充分发挥住房公积金在支持缴存职工特别是中低收入家庭职工解决住房问题的作用，不断扩大制度惠及面，根据２０１７年出台的国标《住房公积金贷款业务规范》，２０１９年新修订的《住房公积金管理条例》及国家、部、省相关规定和《吉祥坊体育 住房公积金个人住房贷款管理办法》，在借鉴部分城市做法的基础上，中心经过多次调研、起草、梳理、修改、征求意见等环节，形成了《吉祥坊体育 住房公积金管理中心个人住房公积金贷款操作细则》，以此保障住房公积金制度合规运行，促进我市住房公积金事业健康发展。
细则中对贷款条件、贷款资料、贷款调查、签订住房公积金贷款合同、贷款审核审批、贷款发放、贷款偿还、贷款管理作出具体规定。
二、修订依据
《住房公积金管理条例》
《吉祥坊体育 住房公积金管理办法》
《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准gb/t51267-2017）。
《陕西省住房公积金业务指引》（陕建函〔2013〕145号）
三、修订内容
（一）2016年印发《吉祥坊体育 个人住房公积金贷款操作细则》。
为规范个人住房公积金贷款操作，加强贷款管理，优化贷款业务办理流程，精简办理要件，提高工作效率，按照省住建厅关于印发《陕西省住房公积金提取办理指引》和《陕西省住房公积金个人住房贷款办理指引》的通知（陕建发﹝2016﹞176号）要求，依据吉祥坊体育 住房公积金管理委员会关于印发《吉祥坊体育 个人住房公积金贷款管理办法》的通知（渭房委发〔2016〕3号），制定本细则。
（二）2018年印发《吉祥坊体育 住房公积金管理中心关于规范个人住房公积金贷款业务有关事项的通知》。
为贯彻落实住建部《住房公积金个人贷款业务规范》文件要求,结合吉祥坊体育 行政区域内职工购房需求实际情况。对个人住房公积金贷款业务有关事项通知如下：
1、通知中对贷款期限方面作出如下具体的说明：
（1）贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。
（2）借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄。（原则上女55岁，男60岁。特殊情况，需提供相关文件。）
（3）机关事业单位县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。
2、通知中对贷款审批方面 作出如下具体说明：
（1）对一房多证房屋，由于抵押登记原因，不予受理。
（2）申请个人住房公积金贷款时，公积金借款人应为房屋买受人之一，买受人仅限夫妻。购买经济适用住房申请公积金贷款，公积金借款人可为房屋买受人配偶。
（3）对借款人与配偶曾在本中心贷款并已结清贷款，再次申请公积金贷款时，须查看其首次公积金贷款还款情况，5年内有3次（含）以上逾期不予受理。
（4）个人征信报告审核条件为5年（60个月）内连续3次累计6次以上逾期的不予受理。
（5）凡是征信报告显示有购房贷款的（含商业购房贷款）视为二套房贷款，严格按照二套房贷款政策执行。
（6）征信报告中显示有房贷的按照二套房贷款办法办理利率上浮，如果贷款人提出异议或告知房屋已经买卖，需提供不动产管理部门有效的房屋买卖契约和交易契税票据。不能提供的按照二套房贷款办法办理利率上浮。
（7）除国家政策性无息贷款（人事局、信合创业贷款、小额企业贷款、国家贴息贷款、助学贷款等）外，其他贷款未结清的不予受理。
（8）借款人离婚半年以上（含半年）的可以办理个人住房公积金贷款。
（9）二手房贷款过程中房地产交易部门出具的正式交易发票可以作为首付款发票使用。
（10）二手房贷款额度按三种显示最低价格确定贷款额度（买卖协议价格、评估报告价格、契税完税单价格），贷款额度是抵押物价值的70%（房屋房龄超过25年以上的不能作为抵押物）。
（11）异地贷款职工夫妻双方申请公积金贷款须一方为渭南辖区内户籍且落户在一年以上，夫妻双方无渭南辖区内户籍或落户不满一年的不予受理。平均月供不得超过家庭月收入50% (缴存公积金的以其缴存基数确认,配偶未缴公积金的以其有效收入确认)，配偶未缴公积金的须提供银行流水、或完税证明（网络版需银行代理员核实签字确认）。
（三）2018年印发《吉祥坊体育 住房公积金管理中心个人住房公积金贷款操作细则》
为规范个人住房公积金贷款操作，加强贷款管理，优化贷款业务办理流程，精简办理要件，提高工作效率，按照省住建厅关于印发《陕西省住房公积金提取办理指引》和《陕西省住房公积金个人住房贷款办理指引》的通知（陕建发﹝2016﹞176号）要求，依据吉祥坊体育 住房公积金管理委员会关于印发《吉祥坊体育 个人住房公积金贷款管理办法》的通知（渭房委发〔2016〕3号），制定本细则。
1、本细则中对购买二套改善型自住普通住房的首付比例有所调整
调整前：申请住房公积金贷款购买首套自住住房，以及拥有一套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，贷款最低首付款比例均不低于20%。
调整后：申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款最低首付款比例均不低于20%、二套改善型自住普通住房的，贷款最低首付款比例均不低于30%。
2、细则中贷款审核审批、贷款发放环节有所调整
调整前：
1、贷款审核审批
（1）信贷科复核
信贷科复审人对贷款资料进行复核，要求资料齐备真实、合法有效，符合住房公积金贷款规定，在《个人住房公积金贷款审批资料》册中签署意见并报信贷科长审核。
（2）分管领导审批
信贷科长审核后，报分管贷款领导审批。
（3）贷款发放
财务会计科分管领导签署意见后，财务会计科发放贷款。
财务会计科出具《住房公积金委托贷款发放通知》，贷款经办人持《住房公积金委托贷款发放通知》及转帐支票到委托银行办理贷款发放手续，移交贷款担保凭据，签写《个人住房公积金贷款资料移交清单》。
调整后：
1、贷款审核审批
（1）贷款经办人根据借款申请人提供的个人资料、房屋资料录入借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等。
（2）管理部主任对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行初审。如无发现错误，流转至复审环节；如有误，回退至录入环节。
（3）信贷科工作人员对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行复审。如无发现错误，流转至终审环节；如有误，回退至录入环节。
（4）信贷科科长对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行终审。如无发现错误，流转至审批环节；如有误，回退至录入环节。
（5）市中心分管领导对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行审批。如无发现错误，流转到面签环节；如有误，回退至录入环节。
2、贷款发放
个人住房公积金贷款面签、抵押待办、抵押待办复核完毕后，由信贷科工作人员放行确认。
财务科根据系统中已放行确认的贷款人和贷款发放明细表核对无误后，提交贷款申请，并据以开具公积金委托贷款发放通知书；分管财务负责人在系统中作贷款合笔审批；合笔审批后财务科作联机放款；财务科作个人委托贷款发放资金划转业务；银行根据公积金中心开具的委托贷款发放通知书、贷款发放明细表以及委托贷款账户中的到账资金，发放到借款人借款合同约定的银行账户；银行将公积金贷款全部发放完成，财务科在系统中作导盘不导回，开始计息
细则中取消：
1、贷款情况明细
（1）贷款经办人依据个人资料、房屋资料及调查事实填写《个人住房公积金贷款情况明细表》。
（2）用公积金作保证贷款的，贷款经办人签写《个人住房公积金贷款保证人清单》。
2、管理部主任审核
贷款经办人所在的县（市、区）管理部（办事处）主任对贷款资料进行审核，要求资料齐备真实、合法有效，符合住房公积金贷款规定，在《个人住房公积金贷款申请审批资料》册中签署意见，并加盖管理部（办事处）公章。
（四）、2019年印发《吉祥坊体育 住房公积金管理中心个人住房公积金贷款操作细则修订》。
1、本细则在2018年细则的基础上贷款额度、月还款额有所调整
调整前：
（1）在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与家庭月收入比上限控制在50%-60%，由贷款经办人合理确定“贷款年限”和“贷款金额”；
（2）“贷款年限”最长30年，确需延长贷款期限的可延长至法定退休年龄后5年，不能超过吉祥坊体育 住房公积金管理中心规定的最长贷款年限；
（3）“贷款金额”不超过所购房价（或抵押物价值）的80%，最高不得超过50万元。
调整后：
1、贷款额度
（1）借款申请人及配偶连续足额正常缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元。
（2）核定借款人及配偶收入时，已缴存公积金的，月工资总额按公积金缴存基数计算；未缴存公积金的，月工资总额按实际收入金额计算，但不超过当地上年度社平收入（需提供收入证明，并出具可证明有效收入的银行流水或完税证明）。
2、月还款额度
在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与家庭月收入比上限一般控制在50%以内，（对收入超过上年度社平收入并能保障日常生活的且能够扣除最低生活标准费的月还款额上限控制在60%以内），在符合贷款政策的前提下，考虑职工的还款承受能力，由贷款经办人合理确定“贷款年限”、 “贷款金额”和“最低月还款额”，下限不得低于30%（借款人和配偶同时缴存公积金的缴存比例超过30%的月还款额度不能低于缴存额度之和）。
2、本细则在2018年细则的基础上将贷款首付比例、期限更加细化，具体演变如下：
首付比例：
（1）首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的，建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于20%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于30%。精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款首付比例不低于40%。
（2）使用过一次住房公积金贷款并已经结清的缴存职工，为改善居住条件购买第二套自住普通商品房，建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于40%。
（3）异地缴存职工，所购房屋建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于40%；精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款首付比例不低于50%；建造、翻建、大修住房贷款，贷款额度为不超过建造、翻建、大修费用总额的50%。
（4）购买二手房和现房的缴存职工，所购房屋建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于40%。
（5）建造、翻建、大修住房贷款，贷款额度为不超过建造、翻建、大修费用总额的60%。
贷款期限：
（1）购买、建造住房贷款期限最长为30年，借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄（原则上女干部身份55岁，女工人身份50岁，男60岁。特殊情况，需提供相关文件）。机关事业单位县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供相关部门文件并加盖单位公章的说明。确需延长贷款年限的，经本人申请并通过审批（向受理管理部提交申请），可延长至法定退休年龄后5年。
（2）翻建、大修住房贷款期限最长不超过20年（须在法定的房屋使用年限内），二手房贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年。
3、细则中增加贷款审批条件如下：
（1）职工离婚六个月(含六个月)以内申请公积金贷款的，不予受理（以离婚证、法院判决书、调解书日期为准）。
（2）职工本人和配偶名下存在未结清贷款本息或未解除贷款担保的，不予受理。
（3）职工本人或配偶个人征信报告5年（60个月）内连续3次（含3次）、累计超过6次（含6次）以上逾期的不予受理。
（4）异地贷款职工夫妻双方申请公积金贷款须一方为渭南辖区内户籍且落户在一年以上，夫妻双方无渭南辖区内户籍或落户不满一年的不予受理。
（5）尚未取得不动产权证书的商品房，以住建部门登记备案的购房合同签订日期为准，一年内可申请办理贷款；购买二手房的，以不动产登记证登记日期为准，半年（六个月）内可申请办理贷款。超过期限的不再办理。
（6）购买现房的，以住建部门登记备案的购房合同签订日期一年内，不动产登记证登记日期半年（六个月）内可申请办理贷款。超过期限的不再办理。
（五）2020年印发《吉祥坊体育 个人住房公积金贷款操作细则》。
本细则中贷款额度计算方式有所调整
调整前：
1、借款申请人及配偶连续足额正常缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元。
2、核定借款人及配偶收入时，已缴存公积金的，月工资总额按公积金缴存基数计算；未缴存公积金的，月工资总额按实际收入金额计算，但不超过当地上年度社平收入（需提供收入证明，并出具可证明有效收入的银行流水或完税证明）。
3、在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与家庭月收入比上限一般控制在50%以内，（对收入超过上年度社平收入并能保障日常生活的且能够扣除最低生活标准费的月还款额上限控制在60%以内），在符合贷款政策的前提下，考虑职工的还款承受能力，由贷款经办人合理确定“贷款年限”、 “贷款金额”和“最低月还款额”，下限不得低于30%
（借款人和配偶同时缴存公积金的缴存比例超过30%的月还款额度不能低于缴存额度之和）。
调整后：
贷款额度基数为借款人缴存账户余额的18倍
1、借款人连续足额正常缴存时间≥36个月的，缴存时间系数为1.2；借款人连续足额正常缴存时间＜36个月的，缴存时间系数为1。
2、借款人与配偶公积金账户之和≥2万元的：
贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×18倍×缴存时间系数
3、借款人与配偶缴存账户余额＜2万元的：
（1）账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过25万元；
（2）5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过30万元；
（3）1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过35万元。
（4）公积金贷款金额为万元的整数倍。
（5）公积金贷款月偿还贷款本息额不超过家庭月收入50%，不得低于30%。核定借款人及配偶收入时，已缴存公积金的，月工资总额按公积金缴存基数计算；未缴存公积金的，月工资总额按实际收入金额计算，但不超过当地上年度社平收入（需提供收入证明，并出具可证明有效收入的银行流水或完税证明）。